StrandBlick April 2026

58 StrandBlick April | 2026 Immobilien-Blog Anzeige Der Gewinn aus der Investition in ein Vermie- tungsobjekt, sei es eine kleine Eigentumswoh- nung oder ein großes Mehrfamilienhaus wird über den Ertragswert gemessen und vergleichbar dar- gestellt. Mit der Anschaffung von „Betongold“ wol- len Anlegerinnen und Anleger in erster Linie Geld verdienen und am liebsten mehr als man an Zin- sen bei der Bank bekommt. 1. Die Jahres-Netto-Kaltmiete, der Faktor und die Rendite Dreh- und Angelpunkt aus betriebswirtschaftli- cher Sicht ist fast immer die Jahres-Netto-Kalt- miete, die auf dem Konto des Eigentümers landet. Die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten müs- sen hier schon abgezogen sein. Die Rendite des Objektes ergibt sich aus der Jah- res-Netto-Kaltmiete (JNKM) geteilt durch den Kaufpreis den man für die Immobilie auf den Tisch gelegt hat. Wenn beispielsweise jährlich 30.000 € an Miete hereinkommen und die Immobilie hat 500.000 € gekostet, beträgt der Ertrag 6% des eingesetzten Kapitals. Der Faktor, ein zweiter Indikator, ist der Kaufpreis von in diesem Beispiel 500.000 € geteilt durch die JNKM von 30.000 € = Faktor 16,7. Das Investment wird also nach 16,7 Jahren durch die Mieten zurückverdient sein. Weiterhin ist zu berücksichtigen, wenn Investitio- nen oder Instandhaltungsmaßnahmen zu tätigen sind oder Sanierungsstau vorliegt. Diese Kosten senken natürlich die Mieterträge und verschlech- tern den Ertrag und den Faktor. Im Idealfall liegt der Ertrag imDurchschnitt immer über dem Zinsniveau, das man bei der Bank für sein angelegtes Geld bekommt. 2. Die Faktoren Durch die Faktoren werden verschiedene Immo- bilieninvestments vergleichbar gemacht. In der Niedrigzinsphase vor 2022 waren Faktoren von 20 bis 25 durchaus beim Immobilienkauf oder Verkauf üblich. Beim heutigen Zinsniveau von rund 4 % sind Faktoren von 20 kaum noch erziel- bar. Faktor 14-16 ist eher realistisch und Objekte mit Renovierungsstau oder anderen Unwägbar- keiten erzielen im Verkauf oft nur noch Faktor 12. Neben der direkten Mietrendite und den Faktoren spielen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses die steuerlichen Vorteile ebenfalls eine nicht uner- hebliche Rolle. Hier sind die wichtigsten Vorteile für das Jahr 2026 im Überblick: 3. Abschreibungen (AfA – Absetzung für Abnut- zung) Das ist Ihr größter Hebel. Sie können den Ge- bäudeanteil (nicht den Grund und Boden) über Jahre hinweg abschreiben und so Ihre Steuerlast senken. • Bestandsimmobilien: In der Regel 2 % pro Jahr (über 50 Jahre). Bei Baujahren vor 1925 sind es 2,5 % . • Neubau (nach dem01.01.2023 fertiggestellt): Sie profitieren von 3 % linearer Abschreibung. • Degressive AfA (Sonderregelung): Für Neubau- ten, mit deren Bau zwischen Okt. 2023 und Sept. 2029 begonnen wurde, können Sie im ersten Jahr 5 % des Restwertes abschreiben. Dies sorgt für hohe Steuerersparnisse direkt zu Beginn. • Sonder-AfA (§ 7b EStG): Für besonders energie- effiziente Neubauten (Effizienzhaus 40) können zusätzlich 5 % pro Jahr (über 4 Jahre) geltend gemacht werden, sofern bestimmte Baukosten- obergrenzen eingehalten werden. 4. Absetzbarkeit von Finanzierungskosten Im Gegensatz zum selbstgenutzten Eigenheim können Sie beim Mehrfamilienhaus alle Kosten der Finanzierung als Werbungskosten absetzen: • Schuldzinsen: Die Zinsen für Ihr Darlehen min- dern eins zu eins Ihre steuerpflichtigen Mietein- nahmen. • Geldbeschaffungskosten: Gebühren für die Grundschuldeintragung oder Bearbeitungsent- gelte der Bank sind sofort abzugsfähig. 5. Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten Reparaturen und Modernisierungen können Sie oft sofort steuerlich geltend machen. • Sofortabzug: Kleinere Reparaturen (neue Hei- zung, Fenster, Bodenbeläge) sind direkt im Jahr der Zahlung absetzbar. • Die 15 %-Grenze: Vorsicht in den ersten drei Jah- ren! Geben Sie in diesem Zeitraum mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises für Renovierungen aus, gelten diese als "anschaffungsnahe Herstel- lungskosten" und müssen mühsam über 50 Jahre abgeschrieben werden. 6. Kaufnebenkosten Kosten wie Notargebühren, Grundbuchkosten undMaklerprovision werden demGebäude- bzw. Grundstückswert zugerechnet. Der auf das Ge- bäude entfallende Teil erhöht somit Ihre jährliche Abschreibungsgrundlage. 7. Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Wenn Sie das Mehrfamilienhaus im Privatvermö- gen halten, ist der Veräußerungsgewinn nach ei- ner Haltedauer von 10 Jahren komplett steuerfrei . Steigen die Immobilienpreise in dieser Zeit, reali- sieren Sie den Gewinn ohne Abzug von Einkom- mensteuer. Zusammenfassung der wichtigsten Punkte Wichtiger Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung. Da die steuerliche Behandlung stark von Ihrer individuellen Situation (Einkommensteuersatz, Kaufpreisaufteilung) ab- hängt, sollten Sie vor dem Kauf unbedingt einen Steuerberater hinzuziehen und bei Betriebswirt- schaftlichen Aspekten eine kostenfreie Beratung durch die Investment Experten von Möllerherm Immobilien in Anspruch nehmen. 8. Konkrete Beispielrechnung bei einemKaufpreis von 800.000 € für ein Mehrfamilienhaus jün- geren Baujahres im ersten Jahr Um die Rechnung realistisch zu gestalten, müssen wir den Kaufpreis von 800.000 € zunächst auf- teilen. Das Finanzamt erlaubt die Abschreibung nur auf das Gebäude , nicht auf das Grundstück. Nehmen wir für dieses Beispiel eine Kaufpreis- aufteilung von 80 % Gebäudeanteil und 20 % Grundstücksanteil an. Warum es Sinn macht eine vermietete Immobilie zu kaufen MFH in Parchim Bj. 1912, EnB 180,86 kWh (m²a) Gas, F, 17.040 € JNKM, Faktor 18,5, 315.000 € Wohn- und Geschäftshaus mitten in Lensahn von 1964, EnB 231,5 kWh(m²a), Öl, G, JNKM 57.540 €, Faktor 12,5, 720.000 € Villa Campus am UKSH in Lübeck, 11 Whg. Bj. 1906, 2017 renoviert, EnB 242,3 kWh (m²a), Gas, G, 67.880 € JNKM, Faktor 14,6, 990.000 € Neben dem Ertrag aus Vermietung und Verpachtung sind auch die steuerlichen Vorteile nicht zu verachten. Kategorie Steuerlicher Vorteil Abschrei- bung 2 % bis 5 % jährlich (je nach Baujahr/Effizienz) Zinsen Vollständig als Werbungskos- ten absetzbar Renovierung Sofortabzug möglich (unter Beachtung der 15 %-Grenze) Verkauf Steuerfrei nach 10 Jahren Spe- kulationsfrist